Na první pohled se zdá, že družstevní byty jsou lepší. Proč? Nemusíte platit daň z nabytí nemovitosti, která činí minimálně 4% z kupní ceny (u bytu, který má kupní cenu např. 1 500 000 Kč je daň z nabytí 60 000 Kč). Tuto částku ušetříte, protože ji nemusíte odvádět na finanční úřad. Druhá výhoda při pořizování je, že jsou zpravidla družstevní byty levnější.
Jaký je tedy rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví? Je opravdu kup družstevního bytu výhodnější?
Rozdíl je především v tom, co vlastníte.
U družstevního bytu si to můžete představit podobně, jako je tomu u podílu ve společnosti. Byt, který tedy koupíte není váš, ale vlastní jej družstvo a vy se stáváte podílníkem družstva.
Narozdíl od výhod, které jsem popsal výše jsou zde i nevýhody.
- Když se rozhodnete družstevní byt rekonstruovat ve větším rozsahu, tedy chcete si jej upravit ke svému obrazu a posouváte zdi z místa na místo, tak se musíte nejprve zeptat družstva („sousedů“), zda to vůbec můžete udělat. Není to nepřekonatelná překážka, ale administrativa v podobě statických posudků a dalších náležitosti to je.
- Dále pokud zamýšlíte byt pronajímat, musíte si většinou požádat o svolení družstva.
- Další věc je, že má družstvo své stanovy, které při hrubém porušení může vést k vašemu vyloučení z podílnictví. Co to znamená? Můžete být vystěhováni a vznikne vám právo na vypořádaní podílu, ale ten se zdaleka nemusí rovnat ceně, kterou jste zaplatili při pořízení daného bytu.
- V podstatě jste nájemníci u družstva, kde máte i vy podíl na majetku.
- Jednou z největších nevýhod je, že nevlastníte bytovou jednotku, takže nemáte co zastavit pro svou banku, pokud chcete družstevní byt financovat hypotékou.
Aby to však šlo, jsou tři možnosti, jak to udělat:
- Zastavíte jinou nemovitost, která bude vhodná pro zástavu a bude mít i dostatečnou hodnotu.
- Nebudete družstevní byt financovat hypotékou, ale úvěrem ze stavebního spoření, což je ale zpravidla dražší varianta, protože jsou zde úroky okolo 4% p.a. (roční úrok) a více, splatnost je pak okolo 20 let namísto 30, které jsou možné u hypotéky. Je to tedy finančně náročnější, takže né všichni na tuto variantu bonitně dosáhnou. Výhodou je, že se dá financovat do 100% kupní ceny a nepotřebujete vlastní zdroje.
- Požádáte družstvo o vykoupení do osobního vlastnictví (pokud to umožňuje – pokud máte záměr financovat hypotékou, vždy si tuto informaci zajistěte dříve, než cokoliv podepíšete a nezapomeňte i na vyčíslení včetně všech nákladů, které vám družstvo s tímto úkonem naúčtuje), což je většinou spojeno s poplatkem a pokud na nemovitosti vázne úvěr např. na revitalizaci, tak ten úvěr musíte vyplatit. V tomto případě lze vzít hypotéku, ale banka si vždy přeje poplatek a úvěr na revitalizaci zaplatit sama, což může vést ke zvýšení nákladu v podobě vlastních zdrojů. To je závislé na tržní hodnotě nemovitosti, tj. jestli kupní cena + náklady spojené s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví budou rovny odhadu nemovitosti (tržní hodnotě), náklady vám to nezvýší, což tak většinou i vychází. U tohoto typu hypotečního úvěru je ještě jedna nevýhoda, a to výše úrokové sazby v období, kdy zaplatíte kupní cenu hypotékou a v katastru nemovitosti ještě nevázne zástava banky, která vám peníze zapůjčila. Tato přirážka v tomto období je od 1% do 2% p.a. v závislosti, která banka vám úvěr poskytuje. Musíte brát i v potaz, že né všechny banky tento typ hypotéky (tzn. před-hypotéční úvěr, nebo dočasně nezajištěný úvěr) umožňují. Povinnost pak převést byt z družstevního do osobního vlastnictví máte nejčastěji v následujících 12 měsících.
Jak je to u osobního vlastnictví?
Musíte platit daň z nabytí nemovitosti, což vám zvedá náklady v podobě vlastních zdrojů, protože se do hodnoty nemovitosti daň z nabytí nepočítá, takže ji vždy musíte uhradit z vlastních zdrojů.
Co však nemusíte a v čem je to výhodou?
Všechny body (nevýhody), které popisuji u družstevního bytu zde nejsou. Jste tedy vlastníkem nemovitosti, můžete s ní nakládat podle vaší libosti. Můžete kdykoliv byt pronajímat, zastavit jej vůči bance, což vám umožňuje financování hypotékou. Můžete dělat rekonstrukce bez oznámení komukoliv jinému, pokud to však nepodléhá stavebnímu povolení na příslušném stavebním úřadě.
SHRNUTÍ:
Nedá se jednoznačně říct, zda je lepší kupovat byt v osobním vlastnictví, nebo byt s družstevním podílem. Takové případy je vždy nejlepší vyhodnocovat individuálně u každého bytu zvlášť.
Vstupují zde totiž parametry, jako jsou:
- kupní cena,
- poplatek za převod z družstva do osobního vlastnictví,
- výše revitalizace k vyplacení pro převod vlastnictví,
- výše daně z nabytí nemovitosti,
- úrok a finanční zatížení v případě financování úvěrem ze stavebního spoření aj.
PŘÍKLAD:
Porovnáme si 2 byty, které jsou stejně vybavené, ve stejném stavu, jen jeden bude družstevní a druhý bude v osobním vlastnictví.
BYT č. 1
Prodej družstevního bytu za 1 500 000 Kč, revitalizace a poplatek spojený s převodem do osobního vlastnictví je 13 500 Kč.
Odhad nemovitosti banka potvrdila, stanovila ho tedy na součet kupní ceny a nákladů spojených s převodem do osobního vlastnictví (1 513 500 Kč)
HYPOTÉKA bude ve výši 80% odhadní ceny, tedy 1 210 800 Kč.
VLASTNÍ ZDROJE jsou potřeba ve výši 302 700 Kč (jak lze financovat nemovitost, když nemáte vlastní zdroje popisuji v tomto článku: http://bit.ly/2RDx0ib)
BYT č. 2
Byt v osobním vlastnictví za 1 500 000 Kč, daň z nabytí nemovitosti je 60 000 Kč. Celkové náklady jsou tedy 1 560 000.
Odhad nemovitosti banka potvrdila, stanovila ho tedy na hodnotu kupní ceny (1 500 000 Kč)
HYPOTÉKA bude ve výši 80% odhadní ceny, tedy 1 200 000 Kč (daň z nabytí se do odhadní ceny nepočítá)
VLASTNÍ ZDROJE jsou potřeba ve výši 360 000 Kč (jak lze financovat nemovitost, když nemáte vlastní zdroje popisuji v tomto článku: http://bit.ly/2RDx0ib)
Jak se v tomto příkladu rozhodnout?
V tomto případě by vyhrál byt družstevní, protože jeho celkové náklady jsou nižší a nepotřebujete tolik vlastních zdrojů.
Co kdyby byla u družstevního bytu revitalizace a poplatek spojený s převodem do osobního vlastnictví stejná, jako je výše daně z nabytí u osobního vlastnictví, tedy 60 000 Kč?
Pokud by bylo dostatek vlastních zdrojů, tak je jednodušší jít do osobního vlastnictví, jelikož musíme brát v potaz, že než se převede družstevní byt do osobního vlastnictví, tak se platí vyšší úrok až o 2% ročně, což zase zvedá celkový přeplatek na hypotéce. V tomto případě by se ještě muselo zvážit, jak dlouho tento převod bude trvat a kolik je vlastních prostředků.
Není to tedy tak jednoznačné. Pokud se však budete nacházet v této situaci, můžete mi napsat či zavolat a jednoduše online vše vyhodnotíme během 30 minut, ať si můžete co nejrychleji užívat svého bydlení.